Thị trường Bất động sản - Xây dựng - Vật liệu xây dựng đang bước vào một chu kỳ mới với những điều kiện khắt khe hơn. Tăng trưởng vẫn hiện hữu, nhưng không còn đồng đều; cơ hội vẫn mở ra, nhưng chỉ dành cho những doanh nghiệp đủ năng lực thích ứng và thực thi.

Tại Lễ công bố Top 10 & Top 5 Công ty uy tín ngành Bất động sản - Xây dựng - Vật liệu xây dựng năm 2026 do Vietnam Report và Báo VietNamNet tổ chức vào ngày 22/4 vừa qua, ông Vũ Đăng Vinh – Tổng Giám đốc Vietnam Report – đã có phần trình bày về bức tranh tái cấu trúc thị trường và triển vọng hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới của chuỗi giá trị Bất động sản - Xây dựng - Vật liệu xây dựng. Những phân tích này không chỉ phản ánh thực trạng vận động của thị trường, mà còn gợi mở cách tiếp cận mới trong đánh giá năng lực và uy tín của doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển đổi.

Nền tảng vĩ mô: Dư địa còn lớn, nhưng không còn “dễ khai thác”

Nhìn từ bức tranh tổng thể, kinh tế Việt Nam vẫn đang sở hữu nhiều lợi thế đáng kể. Tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao trong khu vực, dòng vốn FDI tiếp tục là động lực quan trọng cho công nghiệp và đô thị hóa, trong khi thu nhập bình quân đầu người vẫn còn khoảng cách để cải thiện. Chính những yếu tố này tạo nên một nền tảng nhu cầu dài hạn tương đối rõ ràng, đặc biệt đối với hệ sinh thái Bất động sản - Xây dựng - Vật liệu xây dựng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các yếu tố thuận lợi này không còn tự động chuyển hóa thành tăng trưởng thị trường như trước. Khi mức nền đã cao hơn và các điều kiện vận hành thay đổi, dư địa vẫn còn nhưng việc “khai thác” trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi cách tiếp cận bài bản và chọn lọc.

Thực trạng thị trường: Tăng trưởng “lệch pha” và điểm nghẽn hệ thống

Điểm nổi bật nhất của giai đoạn hiện nay là sự thiếu đồng bộ trong vận động của toàn chuỗi giá trị. Nếu như lĩnh vực xây dựng ghi nhận sự gia tăng mạnh về khối lượng công việc, thì bất động sản – mắt xích trung tâm – lại phục hồi chậm hơn, đặc biệt ở khía cạnh thanh khoản. Ngành vật liệu xây dựng, dù có dấu hiệu phục hồi sản xuất, vẫn phải đối mặt với tình trạng dư cung kéo dài.

Sự lệch pha này không chỉ là hiện tượng ngắn hạn, mà phản ánh một vấn đề mang tính cấu trúc. Chi phí đầu vào gia tăng trên diện rộng – từ lãi suất, chi phí thi công đến năng lượng và logistics – trong khi sức mua không theo kịp, khiến biên lợi nhuận toàn chuỗi bị thu hẹp.

Ở riêng thị trường bất động sản, hai rào cản lớn nhất hiện nay là chi phí vốn và mặt bằng giá. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, đặc biệt sau giai đoạn ưu đãi, trong khi giá bán đã tăng mạnh trong những năm trước. Điều này khiến khả năng chi trả của người mua bị hạn chế, kéo theo tốc độ hấp thụ chậm dù nguồn cung đã được cải thiện.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp xây dựng và vật liệu lại chịu áp lực từ phía cung: chi phí tăng, cạnh tranh cao và dư thừa công suất. Đặc biệt với vật liệu xây dựng, bài toán không chỉ nằm ở thị trường nội địa mà còn ở những rào cản xuất khẩu ngày càng gia tăng.

Chu kỳ mới: Tăng trưởng có chọn lọc và sự phân hóa tất yếu

Trong bối cảnh đó, thị trường đang dần hình thành một chu kỳ mới – nơi tăng trưởng không còn mang tính đại trà, mà chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ rệt.

Theo ông Vũ Đăng Vinh, có ba yếu tố mang tính hệ thống đang tái định hình cuộc chơi: Thứ nhất là pháp lý, khi trọng tâm không còn dừng ở tháo gỡ mà chuyển sang chuẩn hóa và nâng chuẩn thị trường; Thứ hai là vốn, khi tín dụng không còn được phân bổ rộng rãi mà trở thành công cụ sàng lọc, với chi phí vốn là một rào cản thực sự; Thứ ba là nhu cầu, khi thị trường dần rời xa yếu tố đầu cơ để quay về với nhu cầu thực và khả năng chi trả.

Những thay đổi này dẫn đến một hệ quả rõ ràng: sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các doanh nghiệp. Nhóm có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có cơ hội phục hồi nhanh và củng cố vị thế. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cao, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc lệch khỏi nhu cầu thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

“Chu kỳ mới không phải là sự lặp lại, mà là một trạng thái vận hành khác của thị trường,” ông Vinh nhận định. Trong chu kỳ mới, năng lực thực thi – thay vì quy mô hay tốc độ mở rộng – đang trở thành yếu tố quyết định.

Uy tín doanh nghiệp: Từ hình ảnh đến giá trị được kiểm chứng

Một thay đổi đáng chú ý khác là cách thị trường nhìn nhận và đánh giá doanh nghiệp. Nếu trước đây, uy tín có thể được xây dựng phần nào qua truyền thông hoặc các chỉ số bề nổi, thì hiện nay, thước đo đã trở nên khắt khe hơn.

Uy tín ngày càng gắn chặt với năng lực vận hành thực tế: khả năng triển khai dự án, kiểm soát tài chính, thích ứng với biến động và đáp ứng nhu cầu thị trường. Truyền thông, vì thế, cũng chuyển trọng tâm từ câu chuyện tài chính sang năng lực thực thi và chất lượng sản phẩm.

Điều này đòi hỏi cách tiếp cận đa chiều trong đánh giá doanh nghiệp, không chỉ dựa trên dữ liệu tài chính mà còn bao gồm góc nhìn từ thị trường, đối tác và khách hàng. Uy tín, trong bối cảnh mới, không còn là một khái niệm mang tính cảm nhận, mà là kết quả của quá trình được kiểm chứng.

“Thị trường có thể tiếp tục phân hóa trong thời gian tới, nhưng đó không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây là quá trình sàng lọc cần thiết để tái thiết lập trật tự và nâng cao chất lượng tăng trưởng.”, ông Vinh nhấn mạnh.

Chu kỳ mới sẽ không dành cho tất cả, nhưng sẽ mở ra cơ hội rõ ràng hơn cho những doanh nghiệp có nền tảng vững, chiến lược phù hợp và khả năng thực thi hiệu quả. Khi tăng trưởng không còn là câu chuyện về mở rộng, mà là về tối ưu và thích ứng, uy tín sẽ dần hội tụ về đúng nơi nó thuộc về – những doanh nghiệp thực sự tạo ra giá trị.

Vietnam Report